Por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida,
famílias brasileiras de baixa renda passaram a ter a possibilidade de
realizarem o sonho da aquisição da casa própria, por meio de financiamento a
juros bem abaixo do mercado, em razão de concessão de subsídios, a depender de
quatro tipos de faixas de renda familiar; a) A faixa 1 - até R$ 1.800,00 reais;
b) A faixa 1,5 - até R$ 2.600,00 mensais; c) A faixa 2 - até R$ 4.000,00
mensais; d) A faixa 3 - até R$ 9.000,00 mensais.
Seduzidas pelos mais variados lançamentos
imobiliários, estas famílias brasileiras acabaram adquirindo a sua casa
própria, por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente
com as construtoras e/ou incorporadoras, contendo, reiteradas vezes, nos
referidos instrumento contratuais a comissão de corretagem embutida no preço
final pela aquisição do imóvel.
A prática de tal cobrança é vedada pelo
ordenamento jurídico, pois fere os princípios basilares do Código de Defesa do
Consumidor aplicáveis a espécie, sobretudo ao direito de informação, de modo
que a jurisprudência pátria tem permitido o reembolso da comissão de corretagem
sempre que o consumidor se sinta lesado e busque o Poder Judiciário, a fim de
requerer o devido reembolso.
Por outro lado, a cobrança de comissão de
corretagem é justa e devida ao profissional que, sem vínculo empregatício ou em
virtude de mandato, tenha efetivamente aproximado as partes e atuado na
concretização do negócio jurídico, de modo que faz jus a remuneração, ainda que
a compra não se efetive, em virtude de arrependimento das partes.
A questão que se indaga é: quem deve
efetivamente arcar com a referida remuneração? O vendedor ou o comprador? E na
compra de imóveis pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, quem deve arcar com o
custo de comissão de corretagem?
A questão não é tão simples de ser resolvida,
visto que a atuação do corretor acaba por beneficiar tanto o vendedor, quanto o
comprador do imóvel. Geralmente, àquele que contrata o profissional,
responsabiliza-se em arcar com a sua remuneração. Porém, inúmeras vezes, a
construtora/incorporadora contrata o profissional e embute no preço final do
imóvel a referida comissão de corretagem, fazendo com que o adquirente arque
com tal custo, o que é prática vedada, como já mencionado.
Mas, questiona-se: e nas aquisições da casa
própria pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, a quem compete arcar com a
remuneração do corretor de imóveis?
O Superior Tribunal de Justiça assentou, por
meio do incidente de recursos repetitivos, que nos contratos de promessa de
compra e venda pelo Programa Minha Casa, Minha Vida é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da referida intermediação (informativo n. 630 - datado de 13-06-2018).
Há apenas uma exceção, nos casos de aquisição de
imóveis pela faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, visto que, nesse caso,
não haveria a comercialização por meio de imobiliárias, corretoras,
construtoras/incorporadoras, pois as famílias são contempladas, por meio de
cadastro efetuado perante a prefeitura, que se responsabiliza, diretamente ou
por meio de parcerias, pelo empreendimento imobiliário.
A posição da Corte Superior se sustenta, em
reiterados julgados, no sentido de que estabelecido no contrato de promessa de
compra e venda, de forma clara e com destaque, o preço do imóvel e o valor da
comissão de corretagem, poder-se-ia transferir ao adquirente a obrigação de
pagamento da remuneração daquele profissional, pois estaria de acordo com o
princípio da boa-fé objetiva.
É discutível tal entendimento, visto que é
sabido e consabido que referidos contratos de promessa de compra e venda de
imóveis são eminentemente adesivos, ou seja, não possibilitam a parte
hipossuficiente rediscutir as cláusulas, modificá-las ou rejeitá-las,
competindo-lhe apenas aceitá-la como foi redigida, ou enjeitá-la no seu todo.
Com todo o respeito e acatamento aos ilustres
ministros do Superior Tribunal de Justiça, entendo que o posicionamento merecia
ser revisto, sobretudo em tratando de aquisição da casa própria pelo Programa
Minha Casa, Minha Vida, contemplados por famílias de baixa renda que,
normalmente, assinam o contrato de promessa de compra e venda sem se ater aos
meandros jurídicos, sendo coagidas a pagarem a remuneração do profissional que
intermediou o negócio jurídico, por falta de leitura e/ou por desconhecimento
da lei.