O que fazer quando a churrasqueira do condômino prejudica o sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos?

Tem sido uma constante a reclamação de condôminos que sofrem com a fumaça e o mau cheiro proveniente de instalação de churrasqueiras ou utilização de portáteis em unidade condominial.

O Regimento Interno do Condomínio deve estabelecer regras sobre a possibilidade ou não de instalação de churrasqueiras e/ou utilização de portáteis. Todavia, raramente há disposição expressa sobre esse tema no regimento interno ou mesmo na convenção de condomínio.

Independente da omissão, é sabido e consabido que "nem sempre o que não é proibido é permitido". Há expressa previsão legal de que são deveres do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes", conforme determina o Código Civil (vide inciso IV do artigo 1.336).

É bem verdade que a simples vedação do uso da churrasqueira poderia, em tese, ser considerado como mera interferência ao direito de propriedade, fato igualmente vedado pelo ordenamento jurídico. Por outro lado, a proibição, se fundamentada, não incorre em vedação legal, na medida em que o direito de propriedade deve ser exercido com limitações, em observância à sua função social.

Portanto, ainda que não haja expressa proibição do uso da churrasqueira por condômino individual, caso a sua utilização prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, o síndico deve intervir, solicitando ao perturbador que pare o churrasco e, caso isso não aconteça, aplicar-lhe multa, visto que tem o dever de defender o interesse comum dos condôminos, por força de determinação legal (inciso II do artigo 1.348 do Código Civil).

Caso o síndico não tome as medidas necessárias para a defesa dos interesses comuns dos demais condôminos, a omissão poderá dar causa a sua destituição do cargo, por meio de assembleia condominial, a ser convocada para este fim específico, por meio de quórum mínimo de ¼ dos condôminos, sem prejuízo de suportar outras responsabilidades.

Aos condôminos prejudicados, na omissão do síndico, é possível, ainda, buscar judicialmente a demolição da churrasqueira e/ou vedação de utilização de portáteis, bem como a aplicação de multa diária, por eventual descumprimento de ordem judicial, além de indenização por eventuais danos suportados pela coletividade dos condôminos.

Por fim, compete ao condômino churrasqueiro evitar que seus momentos de lazer perturbem os demais condôminos, de modo a não fazer uso de churrasqueiras portáteis, visto que, neste caso, não há como direcionar a fumaça. No caso de churrasqueira do tipo fixa, realizar obra de canalização, com a instalação de uma tubulação até a altura final da edificação, o que impedirá o fumacê e o mau cheiro para os demais condôminos.

O contrato de locação em shopping center e os efeitos da crise da pandemia do COVID-19:

De início, importa salientar que os contratos de locação em shopping center são atípicos e, embora, sejam regidos pela Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), possuem especialidades próprias, prevalecendo as condições livremente pactuadas entre o lojista e o empreendedor, que garantem a prevalência da autonomia da vontade, com algumas poucas vedações legais de não se estabelecer cláusulas demasiadamente favoráveis ao locador-empreendedor.

Sem adentrar as vedações legais, importa salientar que os contratos de locação deste tipo de empreendimento normalmente preveem a cobrança de aluguel percentual e o aluguel mínimo, sendo o primeiro variável e calculado sobre o faturamento bruto do lojista, e o segundo, em quantia fixa, na eventualidade de que o valor do aluguel percentual não alcançar a quantia mínima estipulada.

Alguns contratos de locação em shopping center preveem, ainda, aluguel em dobro nos meses de dezembro, visto que as despesas arcadas pelo empreendedor são maiores nesse período do ano (eventos, promoções, décimo-terceiro salário dos funcionários permanentes, etc.), motivo pelo qual tem sido comumente considerada válida pela jurisprudência pátria.

Além dos locativos, o lojista obriga-se ao pagamento das despesas de condomínio/encargos comuns, enumeradas no artigo 22 da Lei de Locações, com exceção apenas das alíneas "a" (obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel); "b" (pintura das fachadas, esquadrias externas, iluminação) e "d" (indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação), que são necessariamente arcadas pelo empreendedor.

Alguns empreendimentos estabelecem a divisão desigual dos encargos comuns, por meio da metodologia denominada Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD), quando as lojas âncora, em geral, pagam um percentual menor sobre a área ocupada, se comparado ao percentual arcado pelas demais lojistas, diante da relevância e de atração que ela gera sobre o público.

Os lojistas também contribuem com o fundo de promoção e propaganda, normalmente em percentual sobre o aluguel mínimo (comumente 20%) ou calculado com base na área da loja, cuja renda é gerida pela Associação de Lojistas, além da taxa de administração devida ao empreendedor, geralmente, em torno de 5% até 20% do condomínio.

Como se pode notar, são inúmeras as despesas mensais a serem arcadas pelo lojista nos contratos de locação em shopping center, de modo que a suspensão de suas atividades, por determinação de decreto estadual, em razão do COVID-19, inquestionavelmente inviabiliza o faturamento e, por consequência, o adimplemento das obrigações contratuais, notadamente das lojas de pequeno e médio porte.

Diante desse cenário atual, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em precedente originário da juízo da 4ª Vara Cível da comarca de Blumenau, concedeu parcial pedido de tutela de urgência formulado por um restaurante estabelecido em shopping center, determinando a redução do aluguel para a metade do mínimo mensal, com a suspensão do pagamento do fundo de promoção e propaganda, e a vedação de inserção de restrição perante os órgãos de proteção ao crédito (autos de n. 5010372-55.2020.8.24.0008).

Portanto, caro lojista, na impossibilidade de se renegociar os termos do contrato de locação em shopping center, nos meses em que sua loja esteve fechada, por determinação estatal, procure seus direitos na via judicial, visto que fere o bom senso e a boa-fé objetiva a cobrança integral dos locativos e demais encargos contratuais neste cenário atual.

A Pandemia do Coronavírus pode ensejar a imediata rescisão e/ou revisão dos contratos vigentes?

A suspensão das atividades consideradas não essenciais, por decreto estadual, tem repercutido negativamente na economia das empresas. Além da ausência de renda pelo período em que está impossibilitado de "abrir as suas portas", a empresa continua obrigada a custear os salários de seus funcionários, os impostos, a locação de suas filiais, contratos de fornecedores, etc.

É bem verdade que a suspensão das atividades consideradas não essenciais é temporária e não se tem informação precisa de até quando perdurará. O fato é que é normal, nesse período de incertezas, questionar se a empresa continua obrigada ao cumprimento dos contratos vigentes ou se pode deixar de efetuar o pagamento, com base na teoria de caso fortuito ou força maior?

Caso fortuito seria, em linhas gerais, todo evento, proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de uma obrigação. Força maior, por sua vez, seria um evento relacionado a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações. Independentemente de onde se enquadrar a pandemia, certo é que, em ambos os casos, tem-se a possibilidade, a depende do caso concreto, de exclusão de responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação.

Para o desfazimento dos contratos vigentes e/ou a sua revisão seria possível, em tese, defender a teoria da imprevisão, ou seja, de que a ocorrência de acontecimento extraordinário e imprevisível, como no caso da referida pandemia, tornou a prestação de uma das partes do contrato excessivamente onerosa, acarretando desequilíbrio contratual.

Todavia, referida discussão deve necessariamente ser levada ao Judiciário, que analisará cada caso individualmente, de modo que não se cogita em desfazimento e/ou revisão imediata dos contratos vigentes, em decorrência de eventual dificuldade de adimplemento das obrigações, por conta da suspensão temporária das atividades consideradas não essenciais.

Se este é o caso de sua empresa, procure renegociar os termos do contrato, a fim de que seja facilitada ou estendida a forma de pagamento das dívidas, com a diminuição ou subtração de juros ou multas contratuais vencidas, enquanto permanecer a situação excepcional da pandemia. E, caso não logre êxito na solução amigável, procure um advogado de sua confiança, que poderá auxiliá-lo nesta questão.

Lembre-se que a norma cogente obriga os contratantes a atuar de boa-fé antes da conclusão do contrato e em sua execução, portanto, atente-se que a outra parte da relação contratual também está sofrendo consequências danosas, em decorrência da pandemia do coronavírus, que atinge a todos.

O que faz um advogado especialista em direito imobiliário?

O advogado especialista em direito imobiliário tem expertise em ajuizar demandas e realizar defesas judiciais em processos que envolvem: condomínio, locação, direito de vizinhança, posse, propriedade, regularização fundiária, incorporação imobiliária, loteamento, vícios construtivos, compra e venda de imóveis, etc.

Mas não é só isso. O advogado especializado nesta área também deve  atuar no consultivo imobiliário, por meio de análise de risco na aquisição e/ou venda de bens imóveis, colaborando nas transações comerciais e auxiliando na elaboração de contratos e/ou realização de escrituras públicas e demais atos registrais.

Ademais, um profissional especializado na área será capaz de atualizar contratos imobiliários, convenções de condomínio, regimento interno, etc.,. de acordo com os novos regramentos legais, de modo a possibilitar a cobrança e/ou evitar demandas longas e excessivamente caras.

Além disso, somente um advogado especializado tem condições de apresentar defesas consistentes em litígios judiciais imobiliários, diante da constante atualização, inclusive, de novos institutos jurídicos criados há poucos anos, tais como: a multipropriedade, o compartilhamento de espaços (coworking), as comunidades planejadas, etc.

Portanto, esteja atento ao se deparar com um dos institutos supracitados, procure um advogado especialista na área!

DAS RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO


As atribuições do síndico estão expostas no artigo 1.348 do Código Civil, que vão desde convocar a assembleia de condomínios e representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, como o de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e demais determinações da assembleia, diligenciar a conservação das partes comuns, cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, até o de prestar contas aos demais condôminos sempre que exigida.

Percebe-se, portanto, que a administração do condomínio requer uma grande dose de responsabilidade, visto que qualquer problema durante a gestão, tendo o síndico agido de forma incorreta (ação ou omissão) ou de má-fé, pode resultar na sua responsabilização pessoal, tanto na esfera civil, quanto na criminal.

Na esfera cível, o síndico poderá ser demandado pessoalmente para responder pelos prejuízos que acarretou para os condôminos ou terceiros, seja em decorrência de culpa (inobservância da lei e/ou desconhecimento), seja em razão de dolo (apropriação e/ou desvio de verbas).

Na esfera criminal, constitui contravenção penal a omissão de informações ao conselho fiscal, aos condôminos e aos funcionários, bem como deixar de fiscalizar corretamente o trabalho dos prestadores de serviço, constituindo-se, ainda, crime a apropriação e/ou desvio de numerários do condomínio.

Em razão das extensas atribuições do síndico, vários condomínios têm buscado o auxílio administrativo e financeiro, por meio de contratação de administradoras, bem como o assessoramento jurídico, com a contratação de advogados especializados na área, a fim de atender as normas legais e evitar eventual responsabilidade por mau desempenho na gestão dos interesses coletivos.

Para tanto, é preciso que o síndico apresente as propostas de contratação em assembleia condominial, para que haja a aprovação dos condôminos, tendo-se em vista que a remuneração dos contratados será efetuada com o numerário da coletividade de moradores que constituem o condomínio, impondo-se ao síndico o acatamento da determinação da maioria.

O que fazer quando o condômino é barulhento?


Viver em condomínio não é fácil, é preciso saber viver em harmonia com os demais, seguindo as convenções de condomínio e do regimento interno. Todavia, o que fazer quando o condômino é excessivamente barulhento e, portanto, avesso às regras de convivência?

De início, importa salientar que a despeito de existir horário determinado por lei que se exige o silêncio, normalmente das 22 às 7 horas, em qualquer horário é proibido perturbar o sossego dos vizinhos ou condôminos, sob pena de incorrer em responsabilidade civil e criminal.

Perturbar o sossego alheio, mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal que tem a guarda, dentre outras situações, é infração penal, previsto no artigo 42 do Decreto-Lei n. 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) a 3 (três) meses, ou multa.

Trata-se, portanto, de infração penal de menor potencialidade ofensiva que tramita pelo rito do Juizado Especial Criminal, iniciando-se o procedimento, por meio de termo circunstanciado lavrado pela autoridade policial, após a reclamação e comprovação do infortúnio pelo prejudicado, que deverá entrar em contato com a polícia, por meio dos canais de atendimento.

Ocorre que, nem sempre a autoridade policial atende ao chamado, e raríssimas vezes o ofensor é efetivamente condenado por tal infração penal, restando ao condômino prejudicado fazer valer seus direitos na esfera cível, por meio de ajuizamento de ação de obrigação de não fazer e/ou de reparação de danos, com a finalidade de prevenir novas ocorrências e de reparar os danos sofridos.

Isso porque, a perturbação de sossego viola os direitos individuais fundamentais à intimidade, à vida privada e à honra, bem como atinge a dignidade da pessoa humana, de modo que não pode ser relegado a um mero incômodo comum no dia a dia.

Ademais, os condôminos precisam entender que o direito de propriedade não é absoluto, o seu exercício é sempre limitado a função social, de modo que não se admite o uso abusivo, já que todo o exercício abusivo de um direito se releva como ato ilícito passível de reparação.

Quando o direito do condômino é violado por quem desrespeita as regras da boa-convivência, tem o síndico o dever de registrar a ocorrência em livro próprio, permitindo que os demais condôminos façam as suas reclamações, além de advertir o ofensor verbalmente e também por escrito e, caso não solucionado o problema, aplicar multa, visando o bem comum da coletividade

Portanto, o síndico tem a obrigação de adotar tais medidas para fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, sob pena de responder pessoalmente pelos danos decorrentes de sua omissão, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil.

A ATA NOTARIAL

 - O que é e para que serve? - 

Trata-se de um documento público confeccionado pelo tabelião de notas ou por pessoa autorizada (preposto), que confere fé pública a descrição da existência ou de estado de fatos, coisas ou situações.

É comumente utilizada para registro de imagens, conversas ou sons gravados em arquivos eletrônicos, tendo em vista que a ata notarial confere veracidade, integridade e atribui autenticidade ao fato que se pretende provar, inclusive, judicialmente.

O novo Código de Processo Civil, por meio dos artigos 384 e 405, consagrou a ata notarial como meio de prova de elevada força probante, notadamente, nos casos supracitados de prova de conteúdo divulgados em redes sociais e/ou
WhatsApp.

O que poucas pessoas tem ciência é que a ata notarial pode ser utilizada em vários outros casos, sendo uma ferramenta de grande valia na área imobiliária, visto que também pode ser utilizada como meio de prova da entrega das chaves por parte do locatário ou eventual recusa em aceitá-las por parte do locador, como prova da situação física do imóvel, no caso de abandono do imóvel pelo locatário, etc.

Outro fato que merece destaque é que a sua confecção não depende de auxílio de advogado, podendo ser solicitado pelo interessado diretamente ao tabelião, muito embora o referido profissional tenha melhores condições de averiguar a necessidade e a conveniência da realização da ata notarial para o fim almejado.

Por outro lado, o custo da ata notarial é ainda bastante alto para a grande maioria da população, sendo cobrado por folha e/ou diligência, de acordo com a tabela de emolumentos emitida por cada unidade da federação. A título de exemplo, em Santa Catarina, o preço médio é de R$ 98,55 (noventa e oito reais e cinquenta e cinco centavos) a primeira folha, já incluso o valor do selo, e a folha excedente a quantia de R$ 9,60 (nove reais e sessenta centavos) cada uma, quando realizado no próprio tabelionato, sem a necessidade de diligência, a qual é cobrada a parte.

De qualquer modo, importa destacar que os tribunais de justiça de todo o país têm conferido elevado valor probante ao documento em questão, por se tratar de um "autentico" instrumento de comprovação e certificação de fatos, coisas ou situações, motivo pelo qual merece ser amplamente divulgado à coletividade, já que a ata notarial não apenas visa resguardar direitos, como também prevenir litígios.

É POSSÍVEL EXCLUIR O CONDÔMINO ANTISSOCIAL?

É certo que cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionada às normas de boa vizinhança, bem como de usar as partes comuns, desde que não cause danos ou incômodo aos demais condôminos, nem embaraço ao bom uso dos mesmos por todos.

Todavia, nem sempre os condôminos utilizam-se de suas prerrogativas legais de forma a respeitar o sossego, a salubridade e segurança dos demais moradores. O chamado condômino antissocial, que ultrapassa o tolerável à convivência social, tanto dentro de sua unidade autônoma, quanto nas áreas comuns do edifício, fica susceptível a sofrer penalidade pecuniária, nos termos do § 2º do artigo 1.336 do Código Civil.

O ato de constituição do condomínio ou a convenção estabelecerá o valor da multa ao condômino antissocial, geralmente, regulada em menos de cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. Quando inexiste previsão expressa, competirá à assembleia geral, com quórum de pelo menos dois terços dos condôminos restantes, deliberar sobre a aplicação de multa ao condômino antissocial.

No caso de reiteração da conduta antissocial, que gere incompatibilidade de convivência com os demais, poderá o condômino ser penalizado com multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia, ou seja, independentemente de previsão na convenção de condomínio, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil.

Ocorre que, a aplicação de multa nem sempre resolve o problema ou inibe a conduta antissocial do condômino nocivo, tampouco as ações indenizatórias e/ou de obrigação de fazer ou não fazer tem se mostrado suficientemente aptas para tanto. A situação é ainda mais complicada, quando o condômino antissocial é proprietário e não mero possuidor, na medida em que o condômino locatário, por exemplo, pode suportar o desfazimento do contrato de locação, por violação às normas condominiais, o que geraria, consequentemente, o seu afastamento da convivência condominial.

Porém, quando o condômino nocivo é o proprietário da unidade condominial, a situação muda de figura, visto que inexiste previsão expressa em lei da possibilidade de restringir alguns dos poderes inerentes ao direito de propriedade, em razão de conduta antissocial. A jurisprudência tem possibilitado a restrição do direito de uso do imóvel e, em algumas vezes, até mesmo, determinado a alienação forcada da unidade condominial, visto que o direito à propriedade não é absoluto, deve necessariamente ser exercido de acordo com a sua função social, a fim de evitar o abuso do direito.

Esse tem sido o entendimento da jurisprudência, conforme se observa pelo Enunciado 508, da V Jornada de Direito Civil, editado pelo Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, §1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, §2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal (grifou-se).

Portanto, a possibilidade de exclusão do condômino antissocial existe, ainda que não seja uma prática comum, visto que há poucos precedentes jurisprudenciais nesse sentido. Todavia, é uma realidade que precisa ser difundida, na medida em que, em algumas situações, tem-se observado que a sanção pecuniária não atende o escopo essencialmente inibitório de condutas nocivas à convivência condominial.

Que cuidados tomar ao comprar um imóvel?

- PARTE II - 

Em antigo post relatei os cuidados que se precisa tomar ao comprar um imóvel, iniciando-se pela busca no Registro Imobiliário, por meio da certidão atualizada da matrícula imobiliária, da certidão de ônus reais e da certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, nas quais constará informações mais precisas sobre o bem, evitando, desta forma, adquiri-lo de quem não é o dono, ou sobre o qual recaia alguma penhora ou hipoteca, etc.

Porém, como já salientado, tais informações não garantem a segurança jurídica da concretização da compra e venda de imóvel. É preciso ir além. O segundo passo é verificar a regularidade financeira do imóvel, por meio da certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio, bem como pela certidão negativa de débitos condominiais, previdenciários e trabalhistas, sob pena de inviabilidade do próprio negócio jurídico ou, no mínimo, de grave e, muitas vezes, irreparável prejuízo econômico.

Também deve-se apurar se sobre o imóvel recai o instituto do tombamento, sobretudo nos casos em que há "edificações" sobre o terreno, visto que, apesar de não inviabilizar a compra e venda, tal situação restringe bastante o direito do proprietário, que não poderá alterar a sua estrutura, o que pode ser constatado, por meio da solicitação de certidão negativa de utilidade pública e tombamento nas esferas estadual e municipal.

Tem-se, ainda, imprescindível verificar a idoneidade do (a) vendedor (a), seja ele (a) pessoa natural ou jurídica, com o fim de evitar que o adquirente venha a sofrer futura demanda judicial, por ato ou fato que não deu causa. Para tanto, deve-se investigá-lo, solicitando-o cópia dos documentos pessoais (CPF ou CNPJ). Se se tratar de pessoa natural, deve-se requerer o RG, visto que, no caso de menor, somente poderá alienar o imóvel de sua propriedade com autorização judicial, pelo que a assistência e representação não é suficiente para validar a venda. Caso o vendedor seja pessoa natural, deve-se, ainda, requerer a Certidão de Nascimento Atualizada, porque, no caso de o vendedor ser casado, a depender da regime de casamento adotado, obriga-o que seu cônjuge participe do negócio jurídico, a fim de lhe conferir validade.

Por fim, deve-se solicitar, ainda: a) certidão negativa da Fazenda Pública Federal; b) certidão negativa da Justiça Federal; c) certidão negativa da Justiça de Trabalho; d) certidão negativa da Justiça Estadual Cível e Criminal; d) certidão negativa dos Executivos Fiscais; c) certidões negativa do INSS (se o vendedor for pessoa jurídica); d) certidão de regularidade do FGTS (se o vendedor for pessoa jurídica); e) certidão dos tabeliãs de protesto.

Com a referida pesquisa pormenorizada em mãos, será possível adquirir um imóvel com um pouco mais de segurança jurídica, evitando, desta forma, futuras "dores de cabeça" próprias de quem adquire por impulso e/ou sem prévia consultoria jurídica.

O Direito Registral Imobiliário

e sua interligação com o Direito Imobiliário

Faz imprescindível o conhecimento do Direito Registral, sobretudo os que atuam na área de Direito Imobiliário, visto se tratar de disciplinas interligadas que, quando bem compreendidas, possibilitam a resolução de impasses de forma muito mais célere, por meio extrajudicial, desafogando, desta forma, o Poder Judiciário.

O Direito Registral, que é ramo do Direito Público, tem como regramento básico o artigo 236 da Constituição Federal e as Leis ns. 8.935/1994 e 6.015/73. A norma constitucional (artigo 236 da CF) estabelece que os serviços notariais e de registro são exercidos por delegação do Poder Público, em caráter privado, competindo a demais legislações regularizar suas atividades e disciplinar as responsabilidade civis e criminais dos oficiais de registro e de seus prepostos.

A Lei n. 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) dispõe sobre os serviços notariais e de registro, designando atribuições e competências, incompatibilidade e impedimentos, direitos e deveres e regulariza a responsabilidade civil e criminal dos registradores e notariais, entre outras disciplinas. A Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece diretrizes a serem cumpridas para os mais variados atos notariais e registrais, a fim de garantir a segurança, a autenticidade e a eficácia dos registros públicos, evitando, desta forma, fraudes.

Constata-se, portanto, que a atividade notarial e de registro público tem grande papel na desjudicialização da jurisdição brasileira, visto que foi "instituída para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, com o acréscimo da fé pública, que lhe permite a consolidação da solução e prevenção dos conflitos de interesses" (Heuseler, Denise et. al., Manual dos Notários e dos Registradores, 1ª ed. Campo Grande: Contemplar, 2018, pagina 30).

Buscando-se a celeridade na solução de conflitos, o legislador tem instituído normas legais que regulam os procedimentos que, outrora apenas na via judicial poder-se-ia resolvê-los, mas que, atualmente, podem e devem ser realizados por meio extrajudicial. É o que ocorre, por exemplo, em relação a separação, divórcio e partilha, por meio da instituição da Lei n. 11.441, de 4 de janeiro de 2007, que alterou os dispositivos do Código de Processo Civil/1973, possibilitando a realização por via administrativa, desde que não haja testamento e/ou interessado incapaz.

Por meio do cartório de registro de imóveis é possível ainda instituir bem de família, servidões, usufruto, direito de habitação e de superfície, enfiteuse, etc. Também por meio de registro imobiliário é possível assegurar a vigência de contrato de locação, bem como dar ciência a terceiros da existência de demandas relativo a imóveis, sendo apenas alguns dos atos negociais passíveis de registro, indicados no inciso I do artigo 167 da Lei de Registro Público.

Há ainda a possibilidade de averbação de atos jurídicos que, embora não constituam domínio, ou ônus reais, ou encargos, devem ser anotados à margem da matrícula imobiliária por se tratar de ocorrências que possam vir a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, consequentemente, o próprio registro, tais como: as convenções antenupciais, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, constituição de fideicomisso, etc., algumas das situações indicadas no inciso II do dispositivo legal supracitado.

Observa-se, assim, que várias são as ferramentas do Direito Registral que possibilitam assegurar o cumprimento e/ou vigência dos atos negociais próprios do Direito Imobiliário, motivo pelo qual se faz imprescindível o aperfeiçoamento do operador de direito nesta riquíssima área de atuação.

Ação de Nunciação de Obra Nova 

Importante ferramenta para a defesa do direito de vizinhança

Prevista no antigo Código de Processo Civil, nos artigos 934 e seguintes, referida demanda poderia ser ajuizada pelos proprietários ou possuidores com o fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudicasse, bem como aos condôminos, para evitar que o coproprietário executasse obras em seu prejuízo ou com alteração da coisa comum e, ainda, ao Município, com o fim de impedir que o particular construísse em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

No atual Código de Processo Civil, vigente desde o dia 18 do mês de março de 2016, a referida demanda foi excluída dos procedimentos especiais, nos qual se encontrava disciplinada, de modo que, atualmente, não há previsão expressa do referido instituto, o que não significa dizer que referida ferramenta não possa mais ser utilizada.

Explica-se. Sem a previsão da ação de nunciação de obra nova no atual Diploma Processual, é possível que os prejudicados busquem o desfazimento e/ou impedimento de obra nova, por meio de ação "ordinária", pelo rito comum, inclusive, com pedido de tutela de urgência, se preciso for, com base nos artigos 1.299 e seguintes do Código Civil em vigor.

Ressalta-se, todavia, que, no caso de obra já concluída, por questão óbvia, não mais será possível requerer o desfazimento e/ou impedimento da obra, mas, sim, a demolição e/ou a reparação dos danos, nos termos do artigo 1.280 do Código Civil.

De qualquer forma, apesar de a ação de nunciação de obra nova não estar expressamente disciplinada no atual Código de Processo Civil, os direitos protegidos pelo referido instituto poderão ser resguardados ou protegidos por meio das ações "ordinárias", que seguirão o rito comum, nos termos dos artigos 318 e seguintes do referido Diploma Processual, inclusive, com a possibilidade de utilização de tutela de urgência, desde que preenchidos os requisitos legais.

SOBRE OS DIREITOS DE VIZINHANÇA

É comum nos deparamos com algum problema de vizinhança, seja por barulho excessivo, vazamentos, construções levadas a efeito, sem os cuidados devidos, em prejuízo aos imóveis contíguos, etc.

O Direito de vizinhança é a disciplina que limita o direito de propriedade, de modo a impedir o seu mau uso pela afronta ao sossego, à saúde e à segurança dos confinantes, compreendendo todos os que estão próximos, e não apenas os vizinhos limítrofes.

Vários são os aspectos do direito da vizinhança, abarcados pelo Código Civil, que vão desde a possibilidade de instituição de passagem forçada e servidões (aos terrenos encravados, sem acesso à via pública), ao direito de corte de árvores limítrofes, da tolerância da passagem de cabos, tubulações e aquedutos, do recebimento de águas de imóveis vizinhos e utilização de parede-meia, do direito de tapagem (cercar, murar, ou tapar seu prédio), todas devidamente regulamentadas.

Foi preciso regulamentar, em razão da dificuldade de convivência entre os vizinhos que, muitas vezes, abusando do direito de propriedade, omite-se ou realiza atos contrários à boa convivência de seu consorte, tal qual ocorre, por exemplo, com a construção irregular de janelas, terraços ou varandas, competindo ao prejudicado, nesse caso, o pedido de desfazimento, desde que realizado dentro do lapso temporal de ano e dia, após a conclusão da obra.

No próximo post trataremos dos aspectos materiais e processuais da ação de nunciação de obra nova, por se tratar de uma importante ferramenta para a defesa do direito de vizinhança.

A Comissão de Corretagem 

- nas promessas de compra e venda de imóvel pelo Programa Minha Casa, Minha vida -

Por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida, famílias brasileiras de baixa renda passaram a ter a possibilidade de realizarem o sonho da aquisição da casa própria, por meio de financiamento a juros bem abaixo do mercado, em razão de concessão de subsídios, a depender de quatro tipos de faixas de renda familiar; a) A faixa 1 - até R$ 1.800,00 reais; b) A faixa 1,5 - até R$ 2.600,00 mensais; c) A faixa 2 - até R$ 4.000,00 mensais; d) A faixa 3 - até R$ 9.000,00 mensais.

Seduzidas pelos mais variados lançamentos imobiliários, estas famílias brasileiras acabaram adquirindo a sua casa própria, por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com as construtoras e/ou incorporadoras, contendo, reiteradas vezes, nos referidos instrumento contratuais a comissão de corretagem embutida no preço final pela aquisição do imóvel.

A prática de tal cobrança é vedada pelo ordenamento jurídico, pois fere os princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor aplicáveis a espécie, sobretudo ao direito de informação, de modo que a jurisprudência pátria tem permitido o reembolso da comissão de corretagem sempre que o consumidor se sinta lesado e busque o Poder Judiciário, a fim de requerer o devido reembolso.

Por outro lado, a cobrança de comissão de corretagem é justa e devida ao profissional que, sem vínculo empregatício ou em virtude de mandato, tenha efetivamente aproximado as partes e atuado na concretização do negócio jurídico, de modo que faz jus a remuneração, ainda que a compra não se efetive, em virtude de arrependimento das partes.

A questão que se indaga é: quem deve efetivamente arcar com a referida remuneração? O vendedor ou o comprador? E na compra de imóveis pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, quem deve arcar com o custo de comissão de corretagem?

A questão não é tão simples de ser resolvida, visto que a atuação do corretor acaba por beneficiar tanto o vendedor, quanto o comprador do imóvel. Geralmente, àquele que contrata o profissional, responsabiliza-se em arcar com a sua remuneração. Porém, inúmeras vezes, a construtora/incorporadora contrata o profissional e embute no preço final do imóvel a referida comissão de corretagem, fazendo com que o adquirente arque com tal custo, o que é prática vedada, como já mencionado.

Mas, questiona-se: e nas aquisições da casa própria pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, a quem compete arcar com a remuneração do corretor de imóveis?

O Superior Tribunal de Justiça assentou, por meio do incidente de recursos repetitivos, que nos contratos de promessa de compra e venda pelo Programa Minha Casa, Minha Vida é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da referida intermediação (informativo n. 630 - datado de 13-06-2018).

Há apenas uma exceção, nos casos de aquisição de imóveis pela faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, visto que, nesse caso, não haveria a comercialização por meio de imobiliárias, corretoras, construtoras/incorporadoras, pois as famílias são contempladas, por meio de cadastro efetuado perante a prefeitura, que se responsabiliza, diretamente ou por meio de parcerias, pelo empreendimento imobiliário.

A posição da Corte Superior se sustenta, em reiterados julgados, no sentido de que estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, de forma clara e com destaque, o preço do imóvel e o valor da comissão de corretagem, poder-se-ia transferir ao adquirente a obrigação de pagamento da remuneração daquele profissional, pois estaria de acordo com o princípio da boa-fé objetiva.

É discutível tal entendimento, visto que é sabido e consabido que referidos contratos de promessa de compra e venda de imóveis são eminentemente adesivos, ou seja, não possibilitam a parte hipossuficiente rediscutir as cláusulas, modificá-las ou rejeitá-las, competindo-lhe apenas aceitá-la como foi redigida, ou enjeitá-la no seu todo.

Com todo o respeito e acatamento aos ilustres ministros do Superior Tribunal de Justiça, entendo que o posicionamento merecia ser revisto, sobretudo em tratando de aquisição da casa própria pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, contemplados por famílias de baixa renda que, normalmente, assinam o contrato de promessa de compra e venda sem se ater aos meandros jurídicos, sendo coagidas a pagarem a remuneração do profissional que intermediou o negócio jurídico, por falta de leitura e/ou por desconhecimento da lei. 

Que cuidados tomar ao comprar um imóvel?

 - Parte I - 

 A oferta de imóveis tem sido uma constante deste a última década, após o boom imobiliário, com a ampliação da oferta de crédito e, consequentemente, com o crescimento no setor da construção civil.

Sejam imóveis prontos para morar, sejam imóveis vendidos na "planta", é preciso tomar alguns cuidados ao adquiri-los, na medida em que envolve alto investimento e, em alguns casos, anos e anos de financiamento bancário.

Antes de adquirir um imóvel, é preciso antecipadamente verificar, em breve síntese, se: a) o bem pertence a quem se apresenta como dono; b) o proprietário do imóvel é moral e financeiramente idôneo; c) o negócio jurídico ofertado é válido, ou seja, não padece de vício ou nulidade?

Mas como averiguar tais informações?

O primeiro passo é procurar o Registro de Imóveis, no qual está registrado o bem que se pretende adquirir. Com a cópia da matrícula imobiliária em mãos ou portando o seu número, deve-se solicitar ao oficial de registro, pelos menos três certidões, a saber:

a) certidão atualizada da matrícula imobiliária, em que consta as informações gerais do imóvel (confrontações, proprietários, etc.);

b) certidão de ônus reais, na qual informará da existência ou inexistência de algum ônus que recaia sobre o imóvel, como, por exemplo: se o imóvel foi dado como garantia de algum financiamento; e

c) certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias que, em sendo positiva, constará a informação da existência de ação real e/ou pessoal que recaia sobre o imóvel.

Aparentemente pode parecer muito preciosismo, mas, acredite, não é.

É por meio de tais certidões que se terá informações mais precisas sobre o bem que se pretende adquirir e sobre o próprio proprietário do imóvel, além de se prevenir quanto a regularidade do negócio jurídico ofertado. Portanto, é "meio caminho andado" para quem pretende adquirir um imóvel, com alguma segurança jurídica.

Mas isso é tudo?

Não, caro leitor. Ainda falta averiguar a existência de algum débito sobre o imóvel, além da idoneidade moral e financeira do vendedor, temas que serão melhor abordados no próximos posts.

A oferta de imóveis tem sido uma constante deste a última década, após o boom imobiliário, com a ampliação da oferta de crédito e, consequentemente, com o crescimento no setor da construção civil.