A Comissão de Corretagem nas promessas de compra e venda de imóvel pelo Programa Minha Casa, Minha Vida

18/03/2019

Por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida, famílias brasileiras de baixa renda passaram a ter a possibilidade de realizarem o sonho da aquisição da casa própria, por meio de financiamento a juros bem abaixo do mercado, em razão de concessão de subsídios, a depender de quatro tipos de faixas de renda familiar; a) A faixa 1 - até R$ 1.800,00 reais; b) A faixa 1,5 - até R$ 2.600,00 mensais; c) A faixa 2 - até R$ 4.000,00 mensais; d) A faixa 3 - até R$ 9.000,00 mensais.

Seduzidas pelos mais variados lançamentos imobiliários, estas famílias brasileiras acabaram adquirindo a sua casa própria, por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com as construtoras e/ou incorporadoras, contendo, reiteradas vezes, nos referidos instrumento contratuais a comissão de corretagem embutida no preço final pela aquisição do imóvel.

A prática de tal cobrança é vedada pelo ordenamento jurídico, pois fere os princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor aplicáveis a espécie, sobretudo ao direito de informação, de modo que a jurisprudência pátria tem permitido o reembolso da comissão de corretagem sempre que o consumidor se sinta lesado e busque o Poder Judiciário, a fim de requerer o devido reembolso.

Por outro lado, a cobrança de comissão de corretagem é justa e devida ao profissional que, sem vínculo empregatício ou em virtude de mandato, tenha efetivamente aproximado as partes e atuado na concretização do negócio jurídico, de modo que faz jus a remuneração, ainda que a compra não se efetive, em virtude de arrependimento das partes.

A questão que se indaga é: quem deve efetivamente arcar com a referida remuneração? O vendedor ou o comprador? E na compra de imóveis pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, quem deve arcar com o custo de comissão de corretagem?

A questão não é tão simples de ser resolvida, visto que a atuação do corretor acaba por beneficiar tanto o vendedor, quanto o comprador do imóvel. Geralmente, àquele que contrata o profissional, responsabiliza-se em arcar com a sua remuneração. Porém, inúmeras vezes, a construtora/incorporadora contrata o profissional e embute no preço final do imóvel a referida comissão de corretagem, fazendo com que o adquirente arque com tal custo, o que é prática vedada, como já mencionado.

Mas, questiona-se: e nas aquisições da casa própria pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, a quem compete arcar com a remuneração do corretor de imóveis?

O Superior Tribunal de Justiça assentou, por meio do incidente de recursos repetitivos, que nos contratos de promessa de compra e venda pelo Programa Minha Casa, Minha Vida é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da referida intermediação (informativo n. 630 - datado de 13-06-2018).

Há apenas uma exceção, nos casos de aquisição de imóveis pela faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, visto que, nesse caso, não haveria a comercialização por meio de imobiliárias, corretoras, construtoras/incorporadoras, pois as famílias são contempladas, por meio de cadastro efetuado perante a prefeitura, que se responsabiliza, diretamente ou por meio de parcerias, pelo empreendimento imobiliário.

A posição da Corte Superior se sustenta, em reiterados julgados, no sentido de que estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, de forma clara e com destaque, o preço do imóvel e o valor da comissão de corretagem, poder-se-ia transferir ao adquirente a obrigação de pagamento da remuneração daquele profissional, pois estaria de acordo com o princípio da boa-fé objetiva.

É discutível tal entendimento, visto que é sabido e consabido que referidos contratos de promessa de compra e venda de imóveis são eminentemente adesivos, ou seja, não possibilitam a parte hipossuficiente rediscutir as cláusulas, modificá-las ou rejeitá-las, competindo-lhe apenas aceitá-la como foi redigida, ou enjeitá-la no seu todo.

Com todo o respeito e acatamento aos ilustres ministros do Superior Tribunal de Justiça, entendo que o posicionamento merecia ser revisto, sobretudo em tratando de aquisição da casa própria pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, contemplados por famílias de baixa renda que, normalmente, assinam o contrato de promessa de compra e venda sem se ater aos meandros jurídicos, sendo coagidas a pagarem a remuneração do profissional que intermediou o negócio jurídico, por falta de leitura e/ou por desconhecimento da lei.