O Contrato de Compra e Venda de Imóvel e a Cláusula Resolutiva Expressa:

18/03/2019

Inúmeros são os casos em que os contratantes, ao firmarem contrato de compra e venda de bens imóveis, estabelecem cláusula resolutiva ou pacto comissório, possibilitando o imediato desfazimento do avençado, em razão de eventual descumprimento de alguma obrigação contratual, geralmente, em razão do inadimplemento do preço acordado.

A cláusula resolutiva é, portanto, uma condição estabelecida contratualmente que, enquanto não se verificar, não gera consequências ao negócio jurídico, que continuará vigorando entre as partes, nos termos do artigo 127 do Código Civil. Por outro lado, uma vez verificada a referida condição, o direito decorrente daquele negócio jurídico se extingue, para todos os efeitos, ex vi do artigo 128 do mesmo Diploma Legal.

Conforme preconizado pelo artigo 474 do Código Civil, "a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". De modo que, estabelecido expressamente que o inadimplemento do promitente comprador acarretará, para todos os efeitos, o desfazimento da avença, tem-se dispensada a realização de prévia interpelação judicial ou extrajudicial para fazer valer os direitos do promitente alienante de desfazer o contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Dessa forma, a parte lesada pelo inadimplemento contratual poderá pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o cumprimento do avençado, como estabelece o artigo 475 do Código Civil, estando dispensada de notificar previamente o devedor, vez que estabelecida a cláusula resolutiva expressa.

Ocorre que, apesar de a norma legal indicar que a resolução do contrato se operaria de pleno direito, no caso de expressa previsão de cláusula resolutiva, não significa dizer que a parte lesada fica dispensada de propor demanda judicial para reconhecer o seu direito de desfazimento do pacto, como poder-se-ia interpretar literalmente o estabelecido no artigo 474 do Código Civil.

Isso porque, é uníssona a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente clausula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgRg no REsp n. 1337902, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 12-11-2015).

Justifica-se a necessidade de pronunciamento judicial, em razão da possibilidade de o contratante inadimplente atribuir outras causas legais que justifiquem a manutenção do negócio jurídico ajustado pelos contratantes, em razão da boa-fé objetiva. É o caso, por exemplo, do adimplemento substancial do preço avençado, circunstância que obsta a resolução do contrato, tendo-se em vista que o pagamento realizado ficou muito próximo do resultado final, possibilitando a parte lesada tão somente o pedido de indenização por perdas e danos e/ou cobrança do saldo devedor, consoante estabelece a parte final do artigo 475 do Código Civil.

Assim, ainda que haja expressa previsão de cláusula resolutiva expressa, o contratante lesado não poderá se abster de requerer judicialmente o desfazimento do pacto, visto que, do contrário, estaria inviabilizando que o contratante inadimplente exercesse o direito ao contraditório e a ampla defesa.

Quanto à necessidade de prévia interpelação, a existência de cláusula resolutiva a dispensaria, muito embora haja precedentes jurisprudenciais de extinção do feito, por carência de ação, em razão da ausência de anterior notificação do contratante inadimplente, mesmo em se tratando de contrato de compra e venda com cláusula resolutiva expressa.

Entendo, todavia, que a aplicação dos referidos julgados acabam por esvaziar a finalidade da estipulação de cláusula contratual resolutiva, o que deveria ser revisto, sob pena de extinção do próprio instituto, que visa assegurar maior segurança jurídica aos contratos de compra e venda de bens imóveis.