O Direito Registral Imobiliário

18/03/2019

Caros amigos

No final de ano passado participei de um curso de Regularização Imobiliária e Prática no Direito Registral Imobiliário, ministrado pelo Professor Sérgio Rodrigo Freitas, na OAB da Subseção de Itajaí/SC.

Especialista em Direito Registral Imobiliário, o Professor Sérgio Rodrigo Freitas tem reiteradamente orientado ser imprescindível, ao operador de direito, o conhecimento do Direito Registral, sobretudo os que atuam na área de Direito Imobiliário, visto se tratar de disciplinas interligadas que, quando bem compreendidas, possibilitam a resolução de impasses de forma muito mais célere, por meio extrajudicial, desafogando, desta forma, o Poder Judiciário.

O Direito Registral, que é ramo do Direito Público, tem como regramento básico o artigo 236 da Constituição Federal e as Leis ns. 8.935/1994 e 6.015/73. A norma constitucional (artigo 236 da CF) estabelece que os serviços notariais e de registro são exercidos por delegação do Poder Público, em caráter privado, competindo a demais legislações regularizar suas atividades e disciplinar as responsabilidade civis e criminais dos oficiais de registro e de seus prepostos.

A Lei n. 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) dispõe sobre os serviços notariais e de registro, designando atribuições e competências, incompatibilidade e impedimentos, direitos e deveres e regulariza a responsabilidade civil e criminal dos registradores e notariais, entre outras disciplinas. A Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece diretrizes a serem cumpridas para os mais variados atos notariais e registrais, a fim de garantir a segurança, a autenticidade e a eficácia dos registros públicos, evitando, desta forma, fraudes.

Constata-se, portanto, que a atividade notarial e de registro público tem grande papel na desjudicialização da jurisdição brasileira, visto que foi "instituída para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, com o acréscimo da fé pública, que lhe permite a consolidação da solução e prevenção dos conflitos de interesses" (Heuseler, Denise et. al., Manual dos Notários e dos Registradores, 1ª ed. Campo Grande: Contemplar, 2018, pagina 30).

Buscando-se a celeridade na solução de conflitos, o legislador tem instituído normas legais que regulam os procedimentos que, outrora apenas na via judicial poder-se-ia resolvê-los, mas que, atualmente, podem e devem ser realizados por meio extrajudicial. É o que ocorre, por exemplo, em relação a separação, divórcio e partilha, por meio da instituição da Lei n. 11.441, de 4 de janeiro de 2007, que alterou os dispositivos do Código de Processo Civil/1973, possibilitando a realização por via administrativa, desde que não haja testamento e/ou interessado incapaz.

Por meio do cartório de registro de imóveis é possível ainda instituir bem de família, servidões, usufruto, direito de habitação e de superfície, enfiteuse, etc. Também por meio de registro imobiliário é possível assegurar a vigência de contrato de locação, bem como dar ciência a terceiros da existência de demandas relativo a imóveis, sendo apenas alguns dos atos negociais passíveis de registro, indicados no inciso I do artigo 167 da Lei de Registro Público.

Há ainda a possibilidade de averbação de atos jurídicos que, embora não constituam domínio, ou ônus reais, ou encargos, devem ser anotados à margem da matrícula imobiliária por se tratar de ocorrências que possam vir a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, consequentemente, o próprio registro, tais como: as convenções antenupciais, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, constituição de fideicomisso, etc., algumas das situações indicadas no inciso II do dispositivo legal supracitado.

Observa-se, assim, que várias são as ferramentas do Direito Registral que possibilitam assegurar o cumprimento e/ou vigência dos atos negociais próprios do Direito Imobiliário, motivo pelo qual se faz imprescindível o aperfeiçoamento do operador de direito nesta riquíssima área de atuação, a fim de bem assessorar seus clientes.