Que cuidados tomar ao comprar um imóvel? Parte II

18/03/2019

Caro leitor!

No penúltimo post relatamos os cuidados que se precisa tomar ao comprar um imóvel, iniciando-se pela busca no Registro Imobiliário, por meio da certidão atualizada da matrícula imobiliária, da certidão de ônus reais e da certidão de ações reais e pessoais repersecutórias, nas quais constará informações mais precisas sobre o bem, evitando, desta forma, adquiri-lo de quem não é o dono, ou sobre o qual recaia alguma penhora ou hipoteca, etc.

Porém, como já salientado, tais informações não garantem a segurança jurídica da concretização da compra e venda de imóvel. É preciso ir além. O segundo passo é verificar a regularidade financeira do imóvel, por meio da certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio, bem como pela certidão negativa de débitos condominiais, previdenciários e trabalhistas, sob pena de inviabilidade do próprio negócio jurídico ou, no mínimo, de grave e, muitas vezes, irreparável prejuízo econômico.

Também deve-se apurar se sobre o imóvel recai o instituto do tombamento, sobretudo nos casos em que há "edificações" sobre o terreno, visto que, apesar de não inviabilizar a compra e venda, tal situação restringe bastante o direito do proprietário, que não poderá alterar a sua estrutura, o que pode ser constatado, por meio da solicitação de certidão negativa de utilidade pública e tombamento nas esferas estadual e municipal.

Tem-se, ainda, imprescindível verificar a idoneidade do (a) vendedor (a), seja ele (a) pessoa natural ou jurídica, com o fim de evitar que o adquirente venha a sofrer futura demanda judicial, por ato ou fato que não deu causa. Para tanto, deve-se investigá-lo, solicitando-o cópia dos documentos pessoais (CPF ou CNPJ). Se se tratar de pessoa natural, deve-se requerer o RG, visto que, no caso de menor, somente poderá alienar o imóvel de sua propriedade com autorização judicial, pelo que a assistência e representação não é suficiente para validar a venda. Caso o vendedor seja pessoa natural, deve-se, ainda, requerer a Certidão de Nascimento Atualizada, porque, no caso de o vendedor ser casado, a depender da regime de casamento adotado, obriga-o que seu cônjuge participe do negócio jurídico, a fim de lhe conferir validade.

Por fim, deve-se solicitar, ainda: a) certidão negativa da Fazenda Pública Federal; b) certidão negativa da Justiça Federal; c) certidão negativa da Justiça de Trabalho; d) certidão negativa da Justiça Estadual Cível e Criminal; d) certidão negativa dos Executivos Fiscais; c) certidões negativa do INSS (se o vendedor for pessoa jurídica); d) certidão de regularidade do FGTS (se o vendedor for pessoa jurídica); e) certidão dos tabeliãs de protesto.

Com referida pesquisa pormenorizada em mãos, será possível adquirir um imóvel com um pouco mais de segurança jurídica, evitando, desta forma, futuras "dores de cabeça" próprias de quem adquire por impulso e/ou sem prévia consultoria jurídica.